“這個(gè)周末很熱鬧，長(zhǎng)風(fēng)街推出了超低價(jià)房！”“82平，54萬(wàn)；84平，56萬(wàn)；98平，66萬(wàn)；首付17萬(wàn)起，今天你看房了嗎？”“搶瘋了，搶瘋了，太原低房?jī)r(jià)上熱門(mén)了!”……進(jìn)入11月下旬，太原樓市降價(jià)促銷勢(shì)頭更為迅猛。不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，以前只有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、清盤(pán)時(shí)才會(huì)推出的特價(jià)房，現(xiàn)在幾乎每月、每周都有。
    本月伊始至今，有關(guān)樓市限購(gòu)、金融政策松綁的消息不絕于耳。而回到太原樓市，力度明顯的促銷，以及政策利好消息并未換來(lái)業(yè)績(jī)的反向快速提升。不論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，省城樓市四季度下行的預(yù)期似乎已成定局……
    A“骨折房”淡市搶眼球開(kāi)盤(pán)打折、順?shù)N打折、國(guó)慶長(zhǎng)假打折，雙十一打折、清盤(pán)打折……房?jī)r(jià)打折，在太原樓市已成常規(guī)操作。近期，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)辦的自媒體開(kāi)始狂炒“骨折房”，即打折促銷中折扣較低的房子。這些“骨折房”價(jià)格低到令人想不到。
    “太原大紅本現(xiàn)房創(chuàng)紀(jì)錄，單價(jià)3200！”“BGY降價(jià)至精裝修房5800元/平方米，剛需可考慮?！薄皶x陽(yáng)街上的房子又又又降價(jià)了，封頂準(zhǔn)現(xiàn)房單價(jià)7500，75平首付20萬(wàn)，85平首付25萬(wàn)，98平首付27萬(wàn)。”“FL TXC汾河景觀房，90平單價(jià)7800；114平單價(jià)7200，143平單價(jià)7300，精裝修明年交房！”“南內(nèi)環(huán)現(xiàn)房，樓間距80米，單價(jià)7100！”……在抖音、微信朋友圈、快手視頻上，置業(yè)顧問(wèn)、經(jīng)紀(jì)人紛紛發(fā)布著“低價(jià)”房推廣信息，昭示著年底樓市狂歡促銷的到來(lái)。
    雖然打折力度不小，但山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，折扣較大的房源地理位置大多處于非核心板塊。朗潤(rùn)智業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月，主力成交面積段集中在80-100平方米，單價(jià)段集中在8000-9000元/平方米。主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目位于勝利西街等，地理位置較偏的地段。另外，非核心板塊的部分樓盤(pán)因回款及成本壓力，減少了項(xiàng)目的媒體曝光度。相反賺取“成交傭金”的渠道經(jīng)紀(jì)人為了博人眼球、吸引流量，將“低價(jià)房”“骨折房”包裝成各類自媒體內(nèi)容，瘋狂發(fā)布，帶偏了整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的節(jié)奏。因此，購(gòu)房者的注意力也逐漸轉(zhuǎn)移。同時(shí)，經(jīng)熱炒的許多樓盤(pán)片區(qū)，今年沒(méi)有新增重磅利好加持，生活配套設(shè)施沒(méi)有跟上，價(jià)格明顯回落。
    此外，打折力度較大的樓盤(pán)多數(shù)為尾盤(pán)，且開(kāi)盤(pán)已有較長(zhǎng)時(shí)間。隨著近幾年新房的扎堆入市，這些較早開(kāi)盤(pán)且未售完的樓盤(pán)早就淹沒(méi)在眾多項(xiàng)目之中。在本就眼花繚亂的市場(chǎng)中，這些樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)、真實(shí)價(jià)值很難被購(gòu)房者看到。
    易居研究院營(yíng)銷總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年1-10月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，全國(guó)商品房均價(jià)為10290元/平方米，漲幅為4.2%。當(dāng)前房?jī)r(jià)總體上趨穩(wěn)，保持小幅度的上漲，屬于風(fēng)險(xiǎn)可控范圍。
    與此同時(shí)，省城樓市促銷玩法層出不窮，包括首付貸、首付分期、抄底特價(jià)房等操作增多。
    B利潤(rùn)壓縮投資熱降溫樓價(jià)不停打折的背后，是房企的利潤(rùn)已被擠干，業(yè)主購(gòu)房更加謹(jǐn)慎，房企對(duì)現(xiàn)金流回流迫切需求前所未有。而現(xiàn)金流的萎縮，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)新低。
    根據(jù)上周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為8.8%，資金面總體上還沒(méi)有過(guò)快改善的可能。與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為7.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從“過(guò)熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過(guò)冷”區(qū)間，即低于5%的水平。近期信貸政策和發(fā)債政策開(kāi)始放松，客觀上會(huì)使得房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)下行的速度放緩。尤其是各地督查項(xiàng)目開(kāi)工，防范停工，客觀上對(duì)提振房地產(chǎn)業(yè)信心起到積極作用，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)由此不會(huì)過(guò)快下滑。
    同策研究院分析師宋紅衛(wèi)表示，按照當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)及投資趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月投資下行趨勢(shì)仍將持續(xù)，這將會(huì)影響到全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資表現(xiàn)，預(yù)計(jì)2022年投資年度增速在4.8%左右，這個(gè)表現(xiàn)應(yīng)該是自2015年以來(lái)的新低。
    據(jù)悉，投資主要由兩個(gè)主要部分（占比94%以上）：拿地投資和施工投資（包括新開(kāi)工）。從土地市場(chǎng)來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示：1-10月份全國(guó)土地購(gòu)置面積增速下降11%，降幅比9月份擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。22城的第一批集中供地約32%的地塊流拍，48%的地塊底價(jià)成交，土地市場(chǎng)已經(jīng)明顯的感覺(jué)到降溫了。
    從施工投資來(lái)看，1-10月份施工面積達(dá)到94.3億平米，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但是受項(xiàng)目停工等影響，導(dǎo)致投資強(qiáng)度下降，并且新開(kāi)工的意愿較低，同期新開(kāi)工面積同比增速下降7.7%，降幅較上個(gè)月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。
    C庫(kù)存壓力波及土儲(chǔ)量根據(jù)CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2021年9月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60169萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長(zhǎng)2%。就太原來(lái)看，庫(kù)存量超過(guò)2000萬(wàn)平方米，在庫(kù)存總量城市中排名靠前。30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春5個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡;半數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。
    從全國(guó)層面來(lái)看，百城商品住宅庫(kù)存量截至9月末突破6億平方米大關(guān)，雖然同環(huán)比雙增，成交動(dòng)能明顯不足，去化周期也由上月末的13.04個(gè)月上漲至14.92個(gè)月，且顯著高于2020年同期水平。
    同時(shí)，山西晚報(bào)記者注意到，不同能級(jí)城市呈現(xiàn)差異化行情。具體城市而言，一線城市中，僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)，降幅分別達(dá)到了41%和13%，總體保持供不應(yīng)求格局；北京環(huán)比微增4%，整體庫(kù)存量仍低于去年同期；廣州、深圳迎來(lái)了階段性放量，狹義庫(kù)存保持穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)，環(huán)比漲幅分別達(dá)到了13%和15%。
    二線城市中，北部?jī)?nèi)陸城市諸如沈陽(yáng)、青島、太原9月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列當(dāng)月末狹義庫(kù)存總量TOP3。同比來(lái)看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫(kù)存積壓情況顯著。
    “庫(kù)存壓力大直接影響到了土地市場(chǎng)的活躍度?！眹?yán)躍進(jìn)表示。今年1-10月，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-11.0%。
    就太原市場(chǎng)來(lái)看，10月，太原土地供應(yīng)3宗土地，其中商住用地2宗，學(xué)校用地1宗；分區(qū)域小店區(qū)2宗，尖草坪區(qū)1宗。土地供應(yīng)占地面積10.46萬(wàn)平方米，環(huán)比下降71%，供應(yīng)建筑面積25.49萬(wàn)平方米，環(huán)比下降80%。
    在成交方面，太原共成交3宗，其中商住用地1宗，商業(yè)用地2宗；全部為小店區(qū)成交；其中1宗為招商時(shí)代主場(chǎng)項(xiàng)目用地。成交占地面積0.67萬(wàn)平方米，環(huán)比下降98%，成交樓面價(jià)3407元/平方米。
    當(dāng)前土地市場(chǎng)確實(shí)面臨壓力，不過(guò)隨著第三次供地節(jié)奏的加快以及土地競(jìng)拍規(guī)則的優(yōu)化，預(yù)計(jì)部分城市土地市場(chǎng)在年底依然有小反彈的可能。嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)鍵要看房企對(duì)于土地儲(chǔ)備和明年房屋交易市場(chǎng)的預(yù)期。
    D四季度市場(chǎng)預(yù)期難升溫迫于以上種種原因，開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量成為迫不得已的選擇。但在上周，全國(guó)21城市發(fā)布了限跌令。其中，有的城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過(guò)約談房企，限制惡意降價(jià)，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。這21個(gè)城市中，除了個(gè)別城市，基本都是是三、四、五線城市。另一方面，在樓市下行壓力較大的情況下，目前市場(chǎng)上“工抵房”打折甩賣的消息頻出。不僅是在三四線城市，很多一二線城市也屢見(jiàn)不鮮。
    即使價(jià)格一再下探，但不少購(gòu)房者仍表示“再看看，再等等”。“大環(huán)境不好，經(jīng)歷了去年的疫情和今年的雨災(zāi)，身邊的很多朋友有的失業(yè)了，有的賠本了，現(xiàn)金流緊缺的節(jié)骨眼還是手里攢點(diǎn)錢穩(wěn)妥為主，不著急買房。”多位置業(yè)顧問(wèn)都感受到：本來(lái)他手中有幾個(gè)做生意的客戶要簽約，但暴雨加疫情反復(fù)，打亂很多人的購(gòu)房節(jié)奏和計(jì)劃。
    最近幾個(gè)月售樓部比較冷清的原因，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，樓市整體降溫；二是市場(chǎng)走淡，多重因素導(dǎo)致企業(yè)及個(gè)人收入受影響，購(gòu)房者置業(yè)意愿快速下滑，市場(chǎng)觀望情緒濃厚?！艾F(xiàn)在買房的基本都是剛需，像以往那種把買房當(dāng)投資用的很少，原本有改善需求的觀望的比較多。”
    宋紅衛(wèi)表示，種種跡象表明政策確實(shí)存在邊際松動(dòng)的跡象，但是這僅限于對(duì)于以往過(guò)緊政策卡口的調(diào)整，而非方向性的松動(dòng)。邊際的松動(dòng)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)模也難以有較大的改善，因此，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)現(xiàn)金流緊張的局面在明年也仍將存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，仍然有部分房企明年面臨高額的到期債務(wù)壓力。在這種形勢(shì)下，房企的現(xiàn)金流更多地會(huì)應(yīng)對(duì)未來(lái)到期債務(wù)問(wèn)題，投資拿地則排在第二位。今年四季度房地產(chǎn)投資的下行趨勢(shì)已經(jīng)確立，難現(xiàn)回暖，明年房地產(chǎn)投資的形勢(shì)恐怕很難在短期內(nèi)升溫，會(huì)繼續(xù)影響投資增速的走勢(shì)。
    

山西晚報(bào)記者　張磊