5月10日，北京首批集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)正式拉開帷幕，12宗地塊參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，共斬獲516.19億元。與之前業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)測(cè)的一樣，12宗地塊全部達(dá)到預(yù)設(shè)地價(jià)上限，但皆保持“低溢價(jià)率”，競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)配建公租房面積，以及轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報(bào)程序，這些“個(gè)性化”調(diào)控發(fā)揮重要作用。

值得一提的是，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報(bào)程序后，需要參加投報(bào)的競(jìng)買人在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后第10個(gè)工作日遞交高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，因此目前有7宗地塊“花落誰家”尚未可知，需要10-15個(gè)工作日后才能出結(jié)果。

12宗地塊均保持“低溢價(jià)率”

生意講究“開門紅”，北京首日集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍也拿出了諸多熱門地塊，其中朝陽區(qū)共計(jì)10宗地塊，海淀2宗地塊，總起始價(jià)479.33億元，最終斬獲516.19億元。

從北京首批集中供地設(shè)置上來看，30宗地塊僅朝陽就占到1/3，但去年朝陽只出讓3宗地塊，此次大規(guī)模供應(yīng)也是為了保障區(qū)域均衡性。

按照“個(gè)性化”調(diào)控，12宗地塊雖全部達(dá)到預(yù)設(shè)地價(jià)上限，但都保持著“低溢價(jià)率”，有些是轉(zhuǎn)入競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額，有些是轉(zhuǎn)入競(jìng)配建公租房面積的方式，有些則是最終轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報(bào)程序。

卓越拿下5月10日北京土拍“首殺”。經(jīng)28輪競(jìng)價(jià)，卓越以39.27億元競(jìng)得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額13%，房屋銷售價(jià)格上限為7.6萬元/平方米。作為深圳明星房企，卓越在北京的聲音一直很弱，為人所熟知的是其與萬科一起聯(lián)合開發(fā)翡翠山曉項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于石景山五里坨地區(qū)。

融創(chuàng)此次競(jìng)得了1宗“明星”地塊，該地塊為朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊，之所以稱之為“明星”，是因?yàn)槠?ldquo;命運(yùn)多舛”。先后經(jīng)歷三次掛牌、兩次暫停出讓、兩次推遲競(jìng)價(jià)時(shí)間，歷時(shí)達(dá)一年之久，期間地塊還被拆分出讓。融創(chuàng)以26.83億元競(jìng)得該地塊，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額15%，房屋銷售價(jià)格上限為7.6萬元/平方米。

目前，融創(chuàng)在京項(xiàng)目有石景山的長(zhǎng)安和璽、四季青的融創(chuàng)香山壹號(hào)院，兩個(gè)項(xiàng)目均為不限價(jià)商品房項(xiàng)目。除此之外，融創(chuàng)在亦莊還有一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目。

7宗地塊歸屬尚未可知

12宗地塊集中出讓，5宗“名花有主”，另外7宗“花落誰家”尚未可知。

除上述2宗地塊外，金地+華潤(rùn)+保利以50.94億元+2.2萬平方米公租房面積競(jìng)得朝陽區(qū)崔各莊30-L01-01地塊;招商+城建以42.2億元+2萬平方米公租房面積競(jìng)得朝陽區(qū)崔各莊30-L04地塊;中冶以22.8億元+1萬平方米公租房面積競(jìng)得朝陽區(qū)東壩北1104-612西側(cè)地塊。

其他7宗地塊皆因觸及地塊全部上限，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報(bào)程序。根據(jù)出讓要求，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報(bào)程序后，需要參加投報(bào)的競(jìng)買人在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后第10個(gè)工作日遞交高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，再經(jīng)過評(píng)委會(huì)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)定，因此需要10-15個(gè)工作日后才能出結(jié)果。

朝陽區(qū)王四營(yíng)此次共有3宗地塊出讓，3宗地塊皆轉(zhuǎn)入到競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。北京商報(bào)記者了解到，3宗地塊共吸引38家房企及聯(lián)合體(有重復(fù))報(bào)名參與，因開拍前報(bào)價(jià)全部達(dá)到地價(jià)上限，競(jìng)拍開始便直接進(jìn)入到競(jìng)報(bào)“公共租賃住房”面積。

區(qū)域位置相差不大，3宗地塊的命運(yùn)幾乎相同，競(jìng)報(bào)“公共租賃住房”面積同樣也達(dá)到上限，其中，朝陽王四營(yíng)L01地塊更是成為全國(guó)首個(gè)競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅地塊。

5月10日下午，有4宗地塊轉(zhuǎn)入到競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，分別是朝陽區(qū)崔各莊30-L06地塊、朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)孫家坡村1306-638地塊、海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊和海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，北京這一輪土拍最大的亮點(diǎn)是規(guī)則更加多元和復(fù)雜，競(jìng)拍難度較大，參與競(jìng)拍房企有備而來。首日土拍地塊的政策是先競(jìng)價(jià)后或直接競(jìng)方案、或競(jìng)租賃、或競(jìng)政府份額，同時(shí)設(shè)定金額上限、租賃上限、高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等規(guī)則，這讓房企在進(jìn)行土地投資決策時(shí)需要考慮更多因素，除了開發(fā)能力之外，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力可能成為未來決勝的關(guān)鍵因素。

海淀樹村2宗地塊成焦點(diǎn)

值得注意的是，5月10日土拍的重頭戲，則是海淀樹村2宗地塊，雖然因雙雙轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，目前哪家開發(fā)商操盤尚不明確，但這并不影響政策所帶來的“福利”。

北京商報(bào)記者了解到，2宗地塊分別都達(dá)到了57.3億元和63.7億元的價(jià)格上限，開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)也競(jìng)報(bào)到20%的政府產(chǎn)權(quán)份額比例上限。按照房屋銷售指導(dǎo)價(jià)11.2萬元/平方米測(cè)算，將來2宗地塊市場(chǎng)售價(jià)為11.2萬元/平方米×(1-政府產(chǎn)權(quán)份額比例20%)=8.96萬元/平方米。

大概9萬元的銷售單價(jià)，對(duì)比周邊的二手房已頗具競(jìng)爭(zhēng)力，再加上地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，海淀樹村未來的去化基本可以說不會(huì)受到影響。開發(fā)商此次參與競(jìng)價(jià)也大部分為“獨(dú)立”參與，一改其他地塊的“聯(lián)合體”形式，表現(xiàn)出對(duì)區(qū)域項(xiàng)目入市的信心。

除自帶流量外，海淀樹村也開創(chuàng)了北京“三競(jìng)”的先河。2020年12月31日，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布了《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，調(diào)整了海淀樹村等3宗待出讓地塊的競(jìng)買規(guī)則，試點(diǎn)施行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式，北京土拍的“個(gè)性化”調(diào)控也自此產(chǎn)生。

“‘個(gè)性化’調(diào)控對(duì)北京房企起到了抑制作用，2021年很難看到上漲，特別是亦莊、順義、房山等市場(chǎng)依然很難。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，然而對(duì)于購(gòu)房者來說，想在北京再見到房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，在2021年的可能性也不大了。最近雖然小陽春熱度有所變化，但倒退到倒春寒的可能性也很小。(記者 盧揚(yáng) 王寅浩)

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