大數(shù)據(jù)記錄著城市發(fā)展與居民生活的真實(shí)變遷，而持續(xù)研究其背后的發(fā)展脈絡(luò)，則賦予了數(shù)據(jù)更多意義。在2021年新一線城市名單公布后，日前貝殼研究院發(fā)布了《2021新一線城市居住報(bào)告》(以下簡稱“報(bào)告”)。報(bào)告從置業(yè)特征、居住競爭力、居住負(fù)擔(dān)等角度出發(fā)，對城市人群的居住生態(tài)進(jìn)行了客觀描述與分析。猛犸新聞·東方今報(bào)記者留意到，作為新一線城市的鄭州，新房購買者平均年齡33.2歲，較之前又提高了一些。對此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，受限于較高的“上車”門檻，年輕人購房壓力較大，反映在購房者的年齡結(jié)構(gòu)上，不管是一線城市還是新一線城市，置業(yè)年齡較幾年前都有提高。

與成都、杭州、重慶等新一線城市相比 鄭州購房者平均年齡低一些

在鄭州生活的你，是多大年齡購買的住房?

報(bào)告顯示，在一線城市，置業(yè)年齡普遍偏高，新房和二手房的置業(yè)年齡分別為36.6歲和37.2歲;而新一線城市及二線城市因尚未進(jìn)入存量市場，新房置業(yè)年齡低于二手房。

相對同為新一線城市中的成都、杭州、重慶、西安、蘇州、南京、天津、長沙、東莞、佛山、寧波、青島，鄭州職業(yè)人群年齡相對要低一些，數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房置業(yè)年齡33.2歲，二手房置業(yè)年齡34.2歲。

“在高學(xué)歷女性占比提升、獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，‘她經(jīng)濟(jì)’崛起。”貝殼研究院鄭州分院相關(guān)分析師介紹說，報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線城市的女性置業(yè)人群占比達(dá)到48.79%，新一線及二線城市這一占比同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。其中，在購房人群中，鄭州女性置業(yè)者占比達(dá)46%。

鄭州等城市人居環(huán)境排名較高 居住競爭力榜排第14位

如何衡量“住得好不好”?根據(jù)報(bào)告公布的居住競爭力榜，一線城市中，深圳、廣州競爭力較高，新一線城市中，杭州、成都、蘇州、武漢及長沙競爭力較高，鄭州排名14，二線城市中，福州、廈門、珠海、煙臺及寧波競爭力較高。

據(jù)悉，在一線城市中，深圳在樓盤品質(zhì)及居住便利方面排名較高;廣州居住負(fù)擔(dān)較小，人居環(huán)境方面，排名比較靠前;北京在人均環(huán)境方面排名較低，上海在樓盤品質(zhì)方面比較靠后，導(dǎo)致這兩個(gè)城市在一線城市居住競爭力方面并不靠前，但在35城中排名仍居于前位。

而在新一線城市中，東莞、佛山、杭州、長沙及蘇州等城市樓盤品質(zhì)排名較高;成都、杭州、蘇州、武漢及南京等城市居住便利性排名較高;長沙、沈陽、佛山、鄭州及蘇州等城市居住負(fù)擔(dān)較小;鄭州、蘇州、合肥、佛山及武漢等城市人居環(huán)境排名較高。

二線城市中，太原、廈門及大連等城市樓盤品質(zhì)排名較高;珠海廈門、南寧、煙臺及大連等城市居住便利性排名較高;煙臺、南昌、無錫、哈爾濱及貴陽等城市居住負(fù)擔(dān)較小;太原、無錫、石家莊、煙臺等城市人居環(huán)境方面排名較高。

不論是購房壓力還是租房壓力 鄭州均相對較小

報(bào)告顯示，一線城市居住負(fù)擔(dān)明顯高于其他城市級別，城市級別越高，居住負(fù)擔(dān)相應(yīng)越高。114個(gè)城市中，深圳居住負(fù)擔(dān)居于首位，其次是北京及上海，居住負(fù)擔(dān)最小的新一線城市仍為長沙。而鄭州居住負(fù)擔(dān)排名第42位。

“對于新青年群體而言，面對一線城市相對高企的上車門檻，新一線城市的居住負(fù)擔(dān)相對較低，同時(shí)受益于近年來人才吸引政策的支持，新一線城市持續(xù)吸引高端人才的涌入。”貝殼研究院鄭州分院相關(guān)分析師表示，伴隨著人才涌入，也帶來了購房需求，在房住不炒的政策影響下，那些人才涌入較多的城市，房地產(chǎn)市場保持著較高活力。

據(jù)悉，新一線城市中，杭州、南京，雖然人均收入相對可觀，但房價(jià)、房租也相對高企。二線城市廈門、珠海、嘉興、福州及長春等區(qū)域核心城市對周邊人口有虹吸效應(yīng)，再加上特殊的地理位置等因素影響居住成本，居住負(fù)擔(dān)指數(shù)相對于其他城市較高。

“一線城市房價(jià)收入比整體要高于新一線城市，深圳、北京、上海、廈門及三亞房價(jià)收入比較高，鄭州排名第49位。”貝殼研究院鄭州分院相關(guān)分析師介紹說，在租房負(fù)擔(dān)新一線城市租住壓力較小，重慶房租收入比最低，而鄭州排名第39位。“從全國的角度來看， 鄭州不論是購房壓力還是租房壓力均相對較小，鄭州還處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，整個(gè)城市的居住競爭力有待提升”。

高學(xué)歷人群成為鄭州購房、租房主力軍

近日，全國各省都公布了第七次人口普查的數(shù)據(jù)，其中鄭州市常住人口為1260.1萬人，超出武漢27.4萬人，問鼎“中部地區(qū)常住人口第一城”。該報(bào)告也同時(shí)對鄭州城市居住人群進(jìn)行了畫像，據(jù)悉，在鄭州購房、租房的人群中，普遍為高學(xué)歷人才，其中，本科學(xué)歷者達(dá)76.92%，?？茖W(xué)歷者達(dá)12.98%，研究生及以上學(xué)歷者達(dá)7.69%，高中學(xué)歷者達(dá)2.4%。

對此，貝殼研究院鄭州分院相關(guān)分析師表示，為吸引更多高學(xué)歷人才落戶鄭州，近年來鄭州對高學(xué)歷人才在鄭州購房及租房等方面給出了系列優(yōu)惠及獎(jiǎng)補(bǔ)政策，高學(xué)歷人群成為鄭州購房、租房主力軍，也從側(cè)面反映了鄭州系列人才政策正呈現(xiàn)出良好效果。

據(jù)悉，對于自有住房客群而言，“購房后房價(jià)下跌”成為最大的焦慮。對于租房人群而言，租房時(shí)房東漲價(jià)是最大的焦慮;對于租房人群，總價(jià)段100萬以下剛需住房接受度高，而對于自有住房人群，3-5年換房需求大，總價(jià)段200-300萬元改善房接受度更高。

“對自有住房人群換房因素進(jìn)行分析時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)居住空間改善是換房最大的因素，2016年及以后換房的核心因素主要是子女教育。”貝殼研究院鄭州分院相關(guān)分析師介紹說，當(dāng)前，“居者有其屋”正向“居者優(yōu)其屋”邁進(jìn)，隨著人們生活方式和消費(fèi)理念的不斷更新，對于居住功能的認(rèn)識向健康化、審美化、舒適化方向發(fā)展。有41%的消費(fèi)者希望有一個(gè)“安靜沒有噪音的臥室”，人們對于睡眠環(huán)境的要求排在首位。

不僅如此，在消費(fèi)升級的背景下，人們提高生活品質(zhì)，以獲得更好的生活體驗(yàn)，對空氣凈化器、凈水器、掃地機(jī)等需求加大。此外，消費(fèi)者追求更加美好的居住體驗(yàn)，身心愉悅，對健身器材、圖書館的需求強(qiáng)烈。

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