6月份，越秀地產(chǎn)分別進行了供股以募得資金凈額82.99億港元，同時還發(fā)行了兩筆共20億元人民幣的公司債，實現(xiàn)了總計94.69億元額融資，成為了單月融資總量最大的企業(yè)。

雖然6月房企融資規(guī)模環(huán)比雖然有所回升，但是同比來看，仍然處于近年來的較低水平。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年6月80家典型房企的融資總量為460.82億元，環(huán)比增加45.8%，同比減少28.6%。

【資料圖】

80家房企融資量同比下降30%

在政策方面，2022年末，房企融資政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向從之前的“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。

2023年1月，央行、銀保監(jiān)會強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。隨即，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表名單出爐，龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江等房企在列。

5月，國資委發(fā)布《中央企業(yè)債券發(fā)行管理辦法》通知，是時隔15年以來，央企債券發(fā)行管理規(guī)定的更新。新規(guī)把境外發(fā)債也納入監(jiān)管，既鼓勵探索多市場、多幣種發(fā)行境外債券，同時健全境外債券風險防控機制。

但克而瑞地產(chǎn)研究院報告指出，雖然自去年四季度以來政策救有所放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

從融資情況來看，2023年上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。

其中，2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比、同比均呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的趨勢。

從企業(yè)梯隊來看，2023年1-6月TOP10房企的平均融資額為47.39億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP31-50的房企融資規(guī)模同比增加了12.57%，增加幅度最大。

從融資結(jié)構(gòu)來看，2023年上半年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達到80%，相比2022年全年占比提高了11個百分點。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華潤置地、招商蛇口、越秀等國企央企。

但是從融資量來看，2023年上半年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降了16%到2379億元；同時其他融資方式的規(guī)模下降更為明顯，資產(chǎn)證券化同比下滑了61%至305億元，境外債權(quán)融資同比下降了72%至168億元。

個別民企重啟境外融資

今年伊始，在內(nèi)資民營房企境外債經(jīng)歷7個月中斷后，萬達商業(yè)打響了頭陣，分別在1月和2月發(fā)行了2筆共7億美元債券。

據(jù)久期財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，共有17家房企發(fā)行了60筆離岸債。但前6個月發(fā)債的10家內(nèi)資房企中僅6家實際獲得新的離岸資金，另外4家則為交換要約或完成債務(wù)重組發(fā)行境外債券。

在新融資企業(yè)中，有上海金茂投資、越秀地產(chǎn)和越秀房產(chǎn)信托基金等國企，以及萬達商業(yè)、新城發(fā)展和綠景中國等民營房企。與其他幾家發(fā)行普通債券不一樣，綠景中國發(fā)行的是可轉(zhuǎn)債。

從久期財經(jīng)數(shù)據(jù)可見，其中，景業(yè)名邦集團、建業(yè)地產(chǎn)和粵港灣控股均在上半年通過發(fā)行新票據(jù)對舊票據(jù)進行置換的方式，減輕即時償債壓力；華夏幸福在重組方案獲通過后發(fā)行了4筆8年期美元票據(jù)，其中兩筆為可轉(zhuǎn)債，合計規(guī)模達51.15億美元。

ST泰禾董事長黃其森在7月1日公司內(nèi)部講話中表示，最近看萬科的分析，市場比原來預(yù)期的要差。他還說到：“未來，百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的?！?/p>

與黃其森的判斷相似，目前已出險房企方面的展期違約仍在繼續(xù)。

今年3月來，榮盛房地產(chǎn)、銀城國際、合景泰富、建業(yè)地產(chǎn)和遠洋資本首次發(fā)生違約推動下，地產(chǎn)境外債違約率曲線陡然上行，金科、佳源創(chuàng)盛、奧園、領(lǐng)地控股債券展期隨著到期仍在繼續(xù)，世茂也宣布首次境內(nèi)債違約。

從債務(wù)到期來看，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)指出，2023年上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，而發(fā)行規(guī)模僅為1686億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模134%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

克而瑞地產(chǎn)研究院分析表示，在當前行業(yè)風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。三季度仍舊有到期高峰，2023年房企債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。

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