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“快80歲也能貸款買房？”“這是給老年人的福利?！薄案邏廴嗽龆?，辛苦一生的老年人也想住得更好些?！薄?，國內(nèi)多地傳出“房貸年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲的信息，網(wǎng)上及媒體的相關(guān)評論甚囂塵上。太原市房貸的“借款人年齡及貸款期限”放寬了嗎？如果貸款人突發(fā)意外，但是沒有還清房貸該怎么辦呢？……連日來，山西晚報(bào)記者就這些問題進(jìn)行了走訪。
    A政策：年齡及期限放寬到75歲“我今年68歲，按照當(dāng)下的房貸年齡期限政策，可以再貸7年到75歲，而以前房貸只能貸到65歲。新政策不僅緩解了我們老兩口的購房還貸壓力，而且購房選擇范圍也擴(kuò)大了?！?月19日，在省城萬科都薈售樓處，一位老先生正在咨詢貸款購房事宜。老先生是省城小有名氣的醫(yī)生，經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)渥，退休后不但開了私人診所，還定期在公立醫(yī)院坐診。目前，老先生一直住在單位職工宿舍，想買套名盤高品質(zhì)的電梯房是他退休之后的夢想。但苦于貸款年齡及期限的限制，老先生的改善置業(yè)計(jì)劃一直拖著。他告訴山西晚報(bào)記者，此前他們家買過兩套新房，主要是給兩個(gè)兒子準(zhǔn)備婚房，眼下孫子也長大了，他和老伴想在晚年住套好房子。
    山西晚報(bào)記者通過貝殼中介了解到，很多樓盤已經(jīng)開始執(zhí)行放寬貸款年齡及貸款期限的政策，多數(shù)項(xiàng)目的房貸年齡及貸款期限在70歲，部分優(yōu)質(zhì)房企品牌的樓盤可以放寬至75歲。據(jù)了解，中海天鉆、保利時(shí)代、中鐵諾德城、金地都會(huì)名悅、碧桂園玖璽薹等樓盤都可以做到75歲，極少數(shù)樓盤甚至能做到80歲。但在實(shí)際操作中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、個(gè)貸經(jīng)理還是建議老年置業(yè)顧客一次性付款。銀行個(gè)貸部門對60歲以上老年貸款客戶審核嚴(yán)格、條件限制多，對銀行流水證明查驗(yàn)細(xì)致，同時(shí)，要求老年客戶申請房貸時(shí)盡可能高比例付首付。同時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和個(gè)貸經(jīng)理認(rèn)為，如果老年客戶貸款年限太短，盡量不要辦理貸款，這樣月供會(huì)特別高，對流水要求也高，高額的月供對老年人來說經(jīng)濟(jì)壓力過大。以碧桂園玖璽薹一戶兩居總價(jià)85萬的房子為例，如果客戶年齡已達(dá)70歲，首房貸款30萬，貸款時(shí)間為5年，每月要還款5511元，他所提供的流水需要每月1萬1千多元。
    文湃苑、東山雅苑、山鋼銘著、中正品格等樓盤最多能貸到70歲。中正品格的中介經(jīng)紀(jì)人介紹，該樓盤最近交易中年齡最大的購房者未到60歲。如果70歲想貸款買房，可以通過子女“接力貸”購房。所謂“接力貸”，是指為延長貸款期限或增強(qiáng)還款能力，借款人與親屬(父母、子女)中的任意一人，作為共同借款人向銀行申請貸款購買住房。貸款人年齡及貸款期限可以做到70歲的東山雅苑，在實(shí)際操作中要求70歲的客戶付全款。售樓人員稱，70歲的老人貸款，經(jīng)濟(jì)壓力過大，同時(shí)客戶家庭和健康存在變數(shù)，于情于理70歲以上的老人買房還是全款更好。
    中海天鉆的置業(yè)顧問介紹，該樓盤所合作的中信銀行可以做到80歲，不過需要客戶過硬的償還能力。房貸年齡及貸款期限總和為80歲，如果是70歲的購房者，他可以貸10年。該項(xiàng)目年齡偏大的客群中，五六十歲的客戶比例占大頭，新政對這部分客戶更有利。
    “新政意味著五六十歲的中老年購房者月供減少，他們每月經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)輕松了不少，由此售樓處的銷售客群也相應(yīng)擴(kuò)大?！敝需F諾德城的銷售經(jīng)理趙沛說，該樓盤從今年1月中旬開始執(zhí)行房貸年齡及貸款期限放寬至75歲政策。借款人的流水需要滿足房貸的兩倍多。借款人如果資質(zhì)不夠可將子女作為共借人，而房本可以寫到借款人一人名下。以前主力購房人群在23-45歲，現(xiàn)在貸款年齡及年限放寬之后，樓盤的客戶范圍加大，成交量必然會(huì)增長。年齡大的客戶一般傾向于精致兩居、三居戶型，對園林品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、電梯及助老設(shè)施更為在意。
    通過走訪，山西晚報(bào)記者了解到，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行的貸款條件是年齡及貸款年限不得超過70周歲?！澳苌暾埖侥挲g及期限至75歲的客戶，多是購買了和我們銀行有深度合作的樓盤，房貸散戶還是不得超過70歲?！便y行一工作人員說道。他稱，老年房貸客戶的具體申批流程是先看客戶購買的樓盤是哪個(gè)，客戶再拿申請材料進(jìn)行面簽。材料需要本人的收入證明、銀行流水、征信報(bào)告、身份證、戶口本以及結(jié)婚證。相對而言，股份制銀行對房貸年齡及期限的跨度比較大，華夏銀行不得超過65歲，中信銀行不得超過80歲，民生銀行、交通銀行等基本是貸款人年齡及貸款年限不得超過70歲。
    B市場：老年人改善需求權(quán)重加大2021年太原市第七次全國人口普查公報(bào)顯示，省城60歲以上老年人已達(dá) 85.45 萬，占總?cè)丝诘?6.11%，65歲以上人口56.4萬人，占10.6%。人口老齡化已是趨勢，但同時(shí)，全民的壽命在增長，老年人生活質(zhì)量及健康品質(zhì)比以往有了顯著提升，老年人的社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)及收入水平正在明顯增長，“人生七十古來稀”的觀念早已過時(shí)。如今，老年人對居住品質(zhì)的提升需求不斷增長，他們的消費(fèi)能力也不可小覷。
    位于省城迎澤區(qū)雙一社區(qū)某單位的職工宿舍就是老齡化小區(qū)的代表，該小區(qū)有4棟樓，每棟6層，共48戶人家。住戶平均年齡超過了65歲。為了居住方便，2022年小區(qū)居民自費(fèi)加裝了電梯?！拔覀冃^(qū)年紀(jì)最大的94歲，60多歲絕對是年輕人，你看這就是‘小張’?！毙^(qū)一位老人指著一位頭發(fā)花白的鄰居向山西晚報(bào)記者介紹?！靶垺笔切^(qū)的熱心人，加裝電梯、物業(yè)社區(qū)協(xié)調(diào)、鄰里秩序溝通都是他在張羅。“小張”稱，現(xiàn)在五六十歲都算不得老年人，相當(dāng)一部分已退休的老年人還在從事科研、教學(xué)、商務(wù)、醫(yī)療、設(shè)計(jì)、文案等工作，經(jīng)濟(jì)條件尚可，他們對居住條件的要求也不像老一輩那樣“湊合”就成。但因?yàn)榉抠J年齡及貸款期限的限制，老年人想貸款換房的想法無法落地。如果貸款年齡及年限延長10年，更多的“小張”“小王”“小李”愿意購買園林別致、服務(wù)周到的品牌樓盤的房屋居住。
    據(jù)山西晚報(bào)記者了解，在2022年8月，北京就擬試點(diǎn)老年人貸款買房。條件為購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%；購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請貸款。國家衛(wèi)健委數(shù)據(jù)顯示，我國居民人均預(yù)期壽命已由2020年的77.93歲，提高到2021年的78.2歲。在省城樓市中，“高品質(zhì)”豪宅項(xiàng)目的客群為45歲以上的“老錢”客戶，原來的房貸年齡及貸款期限無法滿足覆蓋到日益增多的“老年”客戶，這個(gè)市場非常值得拓展。眼下，基于市場競爭充分，很多銀行已經(jīng)躍躍欲試，想要搶占這一領(lǐng)域以便收獲更多的貸款收益?！肮烙?jì)陸續(xù)會(huì)有更多的銀行加入，去開拓中老年人房貸業(yè)務(wù)，畢竟這個(gè)市場太龐大了，誰先把握住這個(gè)群體，誰就有市場主導(dǎo)權(quán)?！睒I(yè)內(nèi)人士說道。
    朗潤數(shù)據(jù)顯示，2020年省城購買商品房的年齡集中在18-40歲之間，因限購影響，隔代甚至隔兩代購房成市場主力客群，而“中老年人”實(shí)則是市場中穩(wěn)定的隱形付款人。2021年客群年齡大多在45歲以上?！吧轿魇×鲃?dòng)人口2016年平均年齡為37.54歲，15-19歲青少年流動(dòng)人口占比逐漸下降，這與當(dāng)年生育率下降，出生人口降低有直接關(guān)系。此外，在流動(dòng)人口中，老年人比例增加，說明山西省流入人口年齡結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了老齡化趨向，購房人的年齡結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生變化?！睒I(yè)內(nèi)人士說道。
    C釋疑：房貸沒還完發(fā)生意外咋辦對于放寬房貸年齡及年限這一政策，不少市民提出疑問：如果購房人出現(xiàn)意外去世，錢沒還清咋辦？
    山西鋒鏑律師事務(wù)所成律師介紹，貸款的房子有擔(dān)保人，那么在借款人去世后，可以先就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當(dāng)沒有遺產(chǎn)可以清償或者無繼承人償還時(shí)，銀行可以要求擔(dān)保人承擔(dān)清償責(zé)任或者直接依約要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。房子若沒有擔(dān)保人，則只能就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或找借款人的繼承人清償。當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時(shí)，銀行會(huì)將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸。繼承人選擇繼承遺產(chǎn)，同時(shí)也繼承了債務(wù)，要繼續(xù)還貸?！睹穹ǖ洹返?161條規(guī)定，繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。
    “家里一位親戚突發(fā)意外死亡，但是房貸還有將近15萬元沒有還
    清。親戚的孩子先將15萬元還清后，才將房屋名字進(jìn)行了變更。既然要繼承遺產(chǎn)，肯定要負(fù)責(zé)這筆財(cái)產(chǎn)的負(fù)債。如果已去世的借款人其繼承遺產(chǎn)的子女不是獨(dú)生子女，需要依法看遺囑再定債務(wù)債權(quán)人?！痹阢y行工作的秦女士說：“我們對貸款申請人的資質(zhì)審核比較嚴(yán)格，同時(shí)還要求指定其子女作為共同還款人，貸款人和共同還款人都必須具備還款能力。一旦貸款人喪失還款能力，其子女就要承擔(dān)相應(yīng)的還款義務(wù)。一般來說，非常優(yōu)質(zhì)的客戶才能獲批?！?br>    事實(shí)上，對于購房者房貸申請門檻的降低，在其他國家已有先例。在2016年，英國貸款政策作出修改，有一定還款能力的60歲老人將可以申請長達(dá)25年的貸款，為年長購房者提供了更加有利的按揭購房條件。隨著延遲退休提上議事日程，以及國民人均壽命隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷提高，人們的房貸還款能力也同步在增加，銀行延長按揭貸款周期，也是順應(yīng)了這一趨勢。
    此外，晚婚、晚育現(xiàn)象日趨普遍，社會(huì)流動(dòng)化加速，越來越多的人可能要到30歲以后乃至更晚才會(huì)購房立業(yè)，“房貸年齡及貸款期限放寬至80歲”能為這一群體降低按揭門檻。
    老年人真的會(huì)有很大的購房需求嗎？“在我看來，老年群體的改善型購房需求不斷在增加。這一政策除了能減輕有購房需求的老年人的月供負(fù)擔(dān)，還能為不少有購房需求的年輕人騰挪出購房資格以及更優(yōu)惠的購房成本?！辟Y深房產(chǎn)營銷人士侯先生說道。對銀行來講，銀行需要適度對老年房貸客房讓渡、放寬風(fēng)控方面的要求，過于局限的放貸條件有可能導(dǎo)致老年客戶的生活質(zhì)量下降。此外，在消費(fèi)方面，房子雖然會(huì)對消費(fèi)和投資有拉動(dòng)作用，但同時(shí)也會(huì)擠占其他方面的消費(fèi)，“該政策短期對房地產(chǎn)拉動(dòng)很明顯，加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)復(fù)蘇。但同時(shí)，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)審查最看重還款的資金來源，對于大多數(shù)人而言，65歲之后的收入會(huì)下降。用放低風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)來刺激貸款業(yè)務(wù)提升及買房需求，對商業(yè)銀行而言可能會(huì)帶來按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量隱憂?！?br>    

山西晚報(bào)記者 賈蔚然