夜幕落下，上海星商業(yè)區(qū)燈光亮起，璀璨奪目。過去一年，它們在這座城市的消費品零售市場創(chuàng)造了1.64萬億元的銷售總額。

有人說，中國商業(yè)看上海，上海零售看靜安寺。這片區(qū)域商業(yè)地產項目星羅棋布，而在愚園路和常德路交叉口上的上海晶品購物中心，卻常常是被忽略的一個。

這是香港私募地產基金豐泰地產在內地的首個項目，2015年5月開業(yè)至今正好八年。日前，這個購物中心迎來了新的合作伙伴。

(資料圖片僅供參考)

5月11日，華潤萬象生活（01209.HK）與豐泰地產投資在上海簽署了晶品購物中心合作協(xié)議。豐泰集團投資組合管理負責人及中國區(qū)主管饒群林，華潤萬象生活商業(yè)投拓部總經理王小虎等出席簽約儀式。

拿下晶品購物中心的合作，華潤萬象生活在上海的商管服務再落一子。數據顯示，其目前在上海已運營5座購物中心，擁有9個在管項目。

交出2022年成績單后，華潤萬象生活再次喊出了“爭創(chuàng)世界一流”的口號。

身上疊加著央企與商管兩層buff，在地產行業(yè)下行的大背景下，華潤萬象生活的確展現出了超強抗壓性能。在上市物企們都經歷史上最慘的一次財報季，華潤萬象生活也確定交錯了一份有不少可圈可點之處的業(yè)績報。

不過，十指總有長短。華潤萬象生活也有一些業(yè)務數據表現“掉隊”，其中社區(qū)增值服務毛利率多次下滑。多重因素下，其整體毛利率在近幾年來首度下跌。

“物管業(yè)務上要做行業(yè)第一梯隊，商業(yè)運營服務業(yè)務維持行業(yè)第一”，實現總愿景前，這是華潤萬象生活要先要達成的兩個階段性目標。不過，就目前的發(fā)展來看，其商管勢頭明顯落后物管。

毛利率首降

2022年，華潤萬象生活成功邁入“百億營收俱樂部”。

數據顯示，截至2022年12月31日，其實現營業(yè)收入120.16億元，同比增長35.4%；錄得毛利36.11億元，同比增長30.9%；歸屬股東凈利潤22.06億元，同比增27.9%；實現核心凈利潤人民幣22.25億元，同比增長30.7%。

主要核心業(yè)績指標全線飄紅，在慘淡的大環(huán)境下，華潤萬象生活2022年業(yè)績表現的確令人眼前亮眼。

不過，強勁漲勢下也有一些數據表現“掉隊”。

毛利率是其中之一，較上一年同期下滑1個百分點至30.1%。雖然下降幅度并不大，但值得注意的是，這是近幾年來，華潤萬象生活整體毛利率首次下滑。

時間線拉長，2018年-2022年，華潤萬象生活的整體毛利率分別為15.02%、16.06%、26.95%、31.08%、30.05%。

分攤到各個業(yè)務板塊來看，受收并購公司產生無形資產攤銷影響，其住宅物業(yè)管理服務的毛利率下降0.4個百分點。其中，物業(yè)管理服務毛利率由15%降至14%，社區(qū)增值服務毛利率由27.5%降至26.6%。

而據樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，截至3月底公布業(yè)績的50家港股物企中，有37家公布了物管服務的具體毛利率情況，平均毛利率水平達20.1%；有31家公布了社區(qū)增值服務的具體毛利率情況，其平均毛利率達到35.8%。

據此來看，華潤萬象生活這兩項業(yè)務的毛利率水平都在行業(yè)均值之下。

值得一提的是，在住宅物管服務中，社區(qū)增值服務一向被看作營收“尖刀”，而華潤萬象生活的這把刀似乎有點“鈍”。

2018年至今，華潤萬象生活社區(qū)增值服務毛利率一直在下滑。2018年-2021年，該業(yè)務的毛利率分別為34%、33.2%、31.8%、27.5%。

商管拓展“失約”

去年3月，華潤萬象生活召開的2021年業(yè)績發(fā)布會上，總裁喻霖康曾立定目標：2022年將是華潤萬象生活物管規(guī)模擴張年，全年計劃獲取第三方的管理面積將超過1億平方米；另外，公司計劃外拓10個第三方購物中心，新開18個購物中心。

2022年已收官，華潤萬象生活目標完成度如何？

數據顯示，截至2022年底，其物業(yè)管理服務在管總建筑面積約2.8億平方米，同比增長1.33億平方米。其中，第三方在管面積1.64億平方米，同比增長1.13億平方米。

收并購是其實現物管面積增長目標的重要推動力。2022年，華潤萬象生活收購的3家物企貢獻在管面積7285萬平方米。

去年，華潤萬象生活收并購兇猛，剔除已經宣布終止收購的祥生物業(yè)，其砸下超過35億并購金，吞下禹洲物業(yè)、中南服務、四川九州千城物業(yè)等標的。

商業(yè)運營方面，截至2022年底，華潤萬象生活為84個已開業(yè)購物中心項目提供商業(yè)運營服務，而2021年同期為69個。

過去一年，華潤萬象生活在購物中心項目拓展方面“失約”了。新開項目15個，比原定目標少了3個；第三方購物中心外拓了1個，僅實現了目標的十分之一。

而在新的2023年，華潤萬象生活較上一年調低了目標，計劃開業(yè)12個商業(yè)項目。

商管收入占比下滑

“2025年，物管實力進入第一梯隊，商管方面，繼續(xù)鞏固第一的地位。”華潤萬象生活的“野心”不小，既要抓物管，還要保持商管的優(yōu)勢。

憑借兇猛的收并購，華潤萬象生活躋身物管第一梯隊步伐邁得很快。2022年，華潤萬象生活住宅物業(yè)管理服務實現營業(yè)收入78.02億元，同比增長46.9%，整體營收占比約64.9%。

相比之下，頭頂“商管龍頭”光環(huán)，但其商管業(yè)務發(fā)展勢頭不如物管。2022年，華潤萬象生活的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務實現營業(yè)收入42.14億元，同比增長18.2%；整體營收占比約35.1%，較上一年同期的40.2%減少5.1個百分點。

進一步的數據顯示，2022年，華潤萬象生活全年實現零售額1264.4億元，同比增長6.3%；實現業(yè)主端經營利潤94.52億元，同比增長2.2%，業(yè)主端經營利潤率達59.7%。

而拉動其全年實現購物中心商業(yè)運營服務收入24.8億元，同比增長16.5%。在總收入占比20.7%；寫字樓實營收17.32億元，同比增長20.7%，在總收入中占比14.4%。

從毛利構成來看，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務顯然是華潤萬象生活盈利支撐。2022年，其該板塊貢獻毛利14.73億元，占比高達59.2%，而毛利率達50.7%。據此來看，保持該板塊合理的營收占比其實非常重要。

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