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2022年5月底，太原市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干意見》（俗稱“三十六條”）正式出臺。政策落地整一年來，省城樓市于去年6月、今年2月因政策利好，經(jīng)歷兩次短暫的急速升溫之后，其余多數(shù)時(shí)候表現(xiàn)為成交價(jià)穩(wěn)、成交量不足，業(yè)內(nèi)人士對省城樓市未來方向信心有限。
    本周，朗潤智業(yè)發(fā)布2023年5月省城樓市成交成績單，對比2021、2022年同期數(shù)據(jù)，省城樓市以“穩(wěn)”為主，成交價(jià)出現(xiàn)明顯回升。盡管省城樓市難現(xiàn)三年前眾盤齊發(fā)、量價(jià)齊升的盛景，但看似波瀾不驚的太原樓市，卻蘊(yùn)藏著供應(yīng)不足、精品奇缺的大好機(jī)遇。
    A成交：前5月住宅成交價(jià)漲量跌近期陸續(xù)出爐的樓市數(shù)據(jù)顯示，2023年前5個(gè)月，太原樓市整體表現(xiàn)為價(jià)漲量低。數(shù)據(jù)顯示：2023年前5個(gè)月，太原市普通住宅累計(jì)供應(yīng)118.62萬平方米，累計(jì)成交152.31萬平方米，成交均價(jià)約在11424元／平方米。
    拉長時(shí)間車軸，2021年、2022年和2023年三年來，省城前5個(gè)月的樓市成交均價(jià)呈“對勾”模樣。2021年成交價(jià)格較高，2022年降幅明顯，今年前5月，省城樓價(jià)回升，超過了2021年前5月的水平。2023年5月，太原六城區(qū)住宅成交均價(jià)為12091元/平方米，比去年5月的10870元/平方米，高出1221元/平方米，比2021年5月均價(jià)11400元/平方米高出691元/平方米。
    從成交面積看，今年前5月省城成交量卻不容樂觀，三年來前5月的成交面積呈逐年下降趨勢。2023年前5月，太原六城區(qū)普通住宅成交面積152.31萬平方米萬平方米；2022年前5月，太原市普通住宅成交面積為166.23萬平方米萬平方米；2021年前5月太原市普通住宅成交面積為296.84萬平方米。成交面積下降，成交均價(jià)上漲，預(yù)示著省城樓市成交產(chǎn)品繼續(xù)向精品化、高端化方向走，單價(jià)較高的項(xiàng)目的成交比重加大，價(jià)低的剛需類樓盤成交活力不足，房企的銷售目標(biāo)盯上了改善型客戶。
    三年來，省城樓市的品牌格局也發(fā)生了深遠(yuǎn)變化。2021年前5月，恒大、富力、碧桂園三大品牌，在省城樓市成交權(quán)重比較大，勁頭十足。今年前5月的逐月銷售前10排行榜上，保利、中海、金茂府、萬科、華僑城、華潤等國企及國企注資品牌一直榜上有名，民企品牌僅剩下了碧桂園和金地。作為太原樓市資深品牌，碧桂園無論是品牌位次還是單盤銷售位次出現(xiàn)明顯下降，恒大、富力、融創(chuàng)、當(dāng)代、遠(yuǎn)洋、綠地等品牌已從各類銷售榜上消失了兩年。堅(jiān)挺穩(wěn)健的太原星河灣處變不驚，成為業(yè)內(nèi)競相學(xué)習(xí)的樣板項(xiàng)目，在旺市之中未被大鱷房企甩出品牌前10榜，在淡市之中頻頻進(jìn)入單盤銷售前5榜，太原星河灣開盤13年來，一直保持旺盛的品牌號召力及盈利能力，非常難得。
    B土地：成交冷清待盤活土儲量大2023年前5月，省城土地供應(yīng)及成交面積并不如意，冷清態(tài)勢如故。數(shù)據(jù)顯示，省城今年前5月共成交9個(gè)地塊，建筑面積64.33萬平方米，成交占地面積21.31萬平方米。相比2022年前5月供應(yīng)建筑面積及成交建筑面積的數(shù)據(jù)，降幅非常大。省城土地市場成交狀況與2022年同期相似的地方是，已成交的地塊仍然由金茂等實(shí)力國企、央企托底拿地。今年前5月成交的地塊中，基本均以底價(jià)成交，包括公開拍賣地塊。出讓方也不再固守以往“逢拍必漲”的土拍慣例，土地市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。
    部分業(yè)內(nèi)人士稱，影響省城樓市未來三年供應(yīng)量、價(jià)格走勢的土地市場眼下未走出市場低谷。由此不難預(yù)判，未來三年內(nèi)，省城樓市依然以消化庫存項(xiàng)目為目的，難回名企多盤齊發(fā)、全城價(jià)漲量升、大鱷群雄逐鹿的時(shí)代。
    但也有業(yè)內(nèi)人士有不同觀點(diǎn)，認(rèn)為省城樓市的土地塊供應(yīng)不是量不夠，而是盤活力度不夠。根據(jù)相關(guān)報(bào)告，省城目前已出讓未推盤的土儲可售面積高達(dá)2300至2800萬平方米。按照業(yè)內(nèi)推算，這些土儲盤若建成樓盤后，可以滿足5年以上的市場供應(yīng)。資深樓市策劃銷售運(yùn)營人士吳先生認(rèn)為，雖然2022年至今太原土地成交不活躍，事實(shí)上，地方政府盤活土儲的任務(wù)比土地成功出讓更艱巨。因?yàn)檫@些待開發(fā)及待推盤的土儲，多集中在恒大、寶能、富力等負(fù)面纏身的房企手中。因債務(wù)及成本核算復(fù)雜，相當(dāng)一部分有意向拿地的房企并不愿碰待盤活的地塊。省城土地市場有明顯的供需錯位問題。
    土地市場可見未來市場走勢，同時(shí)，從業(yè)者的就業(yè)狀態(tài)也能看出行業(yè)的變化。2022年至今，省城房地產(chǎn)行業(yè)有大批從業(yè)者轉(zhuǎn)行，全行業(yè)各崗位不但沒有空缺，因房企及樓盤狀態(tài)不佳被迫離職的從業(yè)者，現(xiàn)在一崗難求，仍然留在行業(yè)的堅(jiān)守者，薪資及待遇大不如從前。一位曾供職于多家房企的段先生告訴山西晚報(bào)記者，品牌沒有土儲，今年也無拿地、推盤計(jì)劃，繼續(xù)呆下去，會無活可干、無錢可掙，不如提早離職和轉(zhuǎn)行。
    C新房：純新盤少到訪成交比提升2022年5月底，太原樓市“三十六條”正式出臺，久旱的省城樓市迎來了利好政策雨露，經(jīng)歷6月的短暫成交高峰后，隨即進(jìn)入平穩(wěn)期。今年1月，首房首貸利率下降至3.8%、首付比例降至兩成之后，壓抑許久的購房需求被完全釋放，但進(jìn)入3月中旬后，省城樓市再次進(jìn)入成交平淡期。
    山西晚報(bào)記者走訪市場了解到，除了少數(shù)樓盤看房客多及成交活躍外，多數(shù)售樓處人丁冷清，售樓處下班時(shí)間從晚10點(diǎn)提前到晚8點(diǎn)。某地產(chǎn)網(wǎng)站樓盤信息編輯張麗稱，2021年省城在售的活躍樓盤數(shù)量多達(dá)五六十個(gè)，活躍房企品牌超過了20個(gè)；2022年該數(shù)量大幅下降；今年前5月，活躍的房企品牌和樓盤數(shù)還不如去年多。房企品牌和樓盤數(shù)量減少，必然會導(dǎo)致成交萎縮。
    數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，省城新房成交量為2512套，2022年5月新房成交量為2920套，2021年5月新房成交量為5636套。“今年樓市供需政策較為寬松，地方政府鼓勵市民買房、支持房企良性運(yùn)營。但是全行業(yè)高周轉(zhuǎn)、高杠桿不健康的運(yùn)營方式已被打破，房企一時(shí)半會緩不過來?！睎|中環(huán)某名盤的銷售策劃稱，雖然銷售量沒有明顯上升，但有一個(gè)現(xiàn)象比較明顯且特殊：即客戶到訪成交比明顯高于去年、前年，隨機(jī)購房及感性購房者大幅減少，精準(zhǔn)客戶增多。
    從純新盤的數(shù)量來看，今年1至5月，省城已亮相的純新盤以個(gè)位數(shù)計(jì)。保利、萬科、金茂、金地、華潤五大品牌，均有一個(gè)純新盤原計(jì)劃在上半年開盤面市，目前這五個(gè)純新盤的開盤時(shí)間均有變動，目前已確定上半年開盤的項(xiàng)目從5個(gè)減少到2個(gè)。而其它房企開發(fā)的小眾新盤，供應(yīng)量及市場召集力相對較弱，開盤時(shí)間同樣變數(shù)大。
    “全城樓盤供應(yīng)量少，業(yè)主選擇對比難度也在加大，影響了成交量的提升?！饼?zhí)逗趁P的銷售策劃朱先生稱，目前市場上在售的樓盤仍然是三年前甚至四年前的老樓盤，全城連續(xù)兩年庫存清了不少，新增項(xiàng)目卻非常有限。目前，有強(qiáng)烈買房意向的客戶可挑選的房源不多。而且，經(jīng)過多年的市場培養(yǎng)，太原市民購房的要求在提高，業(yè)主選不到房就不會拉動成交量的提升。能成交的房子，客戶均是妥妥的剛需、剛改，這也是售樓人員感覺到訪成交比提升原因。供應(yīng)不足，供需不對等恰是房企拿地開發(fā)的大機(jī)遇。少數(shù)頭部房企近期正著手拿地事宜。
    從逐月的樓市報(bào)告山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，省城樓市的營銷活動大幅減少，售樓處拓客活動質(zhì)感、范圍也在大幅下降。往年的五一勞動節(jié)、母親節(jié)、520網(wǎng)絡(luò)情人節(jié)、六一兒童節(jié)均是各房企品牌營銷大顯身手、花錢買人氣的重要時(shí)刻。今年六一期間，省城舉辦“兒童節(jié)”主題暖場活動的樓盤數(shù)量有限，活動內(nèi)容也較為單一無趣，成本不高，卻難實(shí)現(xiàn)聚人氣、推品牌、拓銷路的目的。
    D 板塊：北城價(jià)格較低西部漲幅較大省城樓市行業(yè)的整合及變化，對區(qū)域熱點(diǎn)板塊號召力的影響巨大。區(qū)域內(nèi)如有多個(gè)品牌影響力不佳的項(xiàng)目，所謂的熱點(diǎn)板塊熱度就會驟降；相反，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目由多個(gè)信譽(yù)靠譜、開發(fā)穩(wěn)健的項(xiàng)目支撐，整個(gè)片區(qū)的銷售號召力就會蒸蒸日上，量漲價(jià)升。
    2023年5月，省城六城區(qū)價(jià)格變較大的區(qū)域有3個(gè)：迎澤區(qū)、萬柏林區(qū)和杏花嶺區(qū)。其中，迎澤區(qū)成交均價(jià)上漲16%，為10908元/平方米，主要受寶佳近山庭院別墅成交影響，其他項(xiàng)目價(jià)格保持穩(wěn)定；萬柏林區(qū)成交均價(jià)上漲12%，為12732元/平方米，原因是中國鐵建花語堂有別墅成交，拉動了區(qū)域價(jià)格上漲；杏花嶺區(qū)成交均價(jià)下降10%，為7906元/平方米，原因是該區(qū)權(quán)重樓盤、高端項(xiàng)目萬達(dá)龍樾府無成交，同時(shí)成交單價(jià)較低的碧桂園城市花園、富力城是該區(qū)5月主要成交項(xiàng)目，致使區(qū)域成交均價(jià)大幅下降。
    從熱點(diǎn)板塊價(jià)格來看，長風(fēng)西板塊上漲幅度最大，為43%；長風(fēng)東板塊緊隨其后，上漲23%；晉陽湖板塊同樣表現(xiàn)不錯。三大板塊成交價(jià)上漲的原因同樣是因高端項(xiàng)目成交帶動拉升。而太原城北核心區(qū)、城北城郊森林板塊的成交價(jià)下降嚴(yán)重，原因也是由于權(quán)重且高端項(xiàng)目無成交、價(jià)低項(xiàng)目為主流產(chǎn)品影響所致。
    長風(fēng)西、晉陽湖、東山板塊今年繼續(xù)保持強(qiáng)有力的片區(qū)競爭力，三大片區(qū)的代表樓盤龍湖天鉅、保利西湖林語、萬科翡翠東第也是全城的明星項(xiàng)目，做到一個(gè)樓盤撐起一個(gè)板塊甚至一個(gè)城區(qū)的樓市。與之相反的卻是，城北三給片區(qū)某名盤不斷降價(jià)，拉垮了一個(gè)片區(qū)的樓市競爭力。
    整體來看，省城北部、府東東山片區(qū)因集中了多個(gè)價(jià)格低、品牌口碑不佳的項(xiàng)目，帶來如今區(qū)域庫存量大、去化速度慢、整體去化周期高的問題；環(huán)西、環(huán)西南、晉陽湖板塊庫存雖高，但因權(quán)重樓盤多由交房靠譜、運(yùn)營穩(wěn)健的房企來開發(fā)操盤，反而是省城強(qiáng)有力的熱點(diǎn)片區(qū)。另外，小店區(qū)綜改片區(qū)，因恒大、寶能兩大庫存大盤土儲盤活、復(fù)工問題，影響了整個(gè)片區(qū)的銷售號召力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于活力不足的區(qū)域來說，地方政府優(yōu)化營商環(huán)境及服務(wù)，引入信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的房企共同解決遺留問題迫在眉睫，從根本上激活樓市成交，提升片區(qū)城市競爭力。
    

山西晚報(bào)記者 戎紫冰 賈蔚然