“真是太方便了，以前想賣房還得還清貸款后才能交易。現(xiàn)在不用等房貸結(jié)清就能過戶交易，實(shí)實(shí)在在幫我們省去很多麻煩?！薄翱梢允∪ゲ簧贂r(shí)間”“這對(duì)交易雙方都有保障”……11月初開始，省城二手房成交可以辦理“帶押過戶”，這項(xiàng)惠民舉措激活了二手房成交意愿，大大縮減了存量房的成交周期?！皫а哼^戶”的具體優(yōu)勢(shì)是什么？“帶押過戶”如何辦理？辦理流程是否復(fù)雜？針對(duì)目前二手房成交雙方普遍關(guān)注的問題，山西晚報(bào)記者進(jìn)行了詳細(xì)采訪——

11月初，省城王女士與銀行同時(shí)拿到了房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記證書和銀行的抵押權(quán)證明，這是太原市二手房“帶押過戶”的首次頒證。以往在存量房即二手房交易過程中，如果交易房產(chǎn)設(shè)定有抵押權(quán)尚未清貸，需要賣方先還清相應(yīng)貸款、解除抵押后才能過戶。為此賣方需要籌措資金，支付相關(guān)費(fèi)用，買賣雙方還要在房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來往多次，所需的時(shí)間周期會(huì)很長(zhǎng)。

“帶押過戶”業(yè)務(wù)正式上線之后，未結(jié)清貸款的二手房也可以上市交易了。位于省城塢城路我愛我家門店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李介紹，過去房貸尚未還清的客戶想要出售需要先還清貸款，還貸手續(xù)辦完至可以交易需要20天左右，現(xiàn)在一周就可以搞定。

(資料圖)

山西晚報(bào)記者從太原市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心了解到，在太原未實(shí)施“帶押過戶”政策之前，貸款沒還清的房子處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)在銀行，賣方還清貸款并解除抵押后才能正常買賣。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，按揭貸款買房的，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記后，辦理房產(chǎn)抵押登記，銀行作為抵押權(quán)人，會(huì)得到《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。所以，在辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記后，《房屋產(chǎn)權(quán)證》由房屋買受人收?qǐng)?zhí)，而銀行所持有的是《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。已辦理抵押登記的房產(chǎn)，在貸款未還清之前，其房產(chǎn)檔案中一直有抵押登記的記錄，不允許買賣。銀行貸款未還清的房產(chǎn)，只有將剩余房貸還清且解除抵押才可以出售。售房房主還清貸款，再辦完解抵押，周期會(huì)長(zhǎng)達(dá)半個(gè)月至一個(gè)月。

“很多買方等不了這么長(zhǎng)時(shí)間，在等待賣方辦理還貸、解抵押期間，買方可能會(huì)有新的選擇或其他想法而終止交易。在房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)，多數(shù)員工一般不愿意接手這種未還清貸款的二手房成交業(yè)務(wù)。從實(shí)際情況看，許多有房貸的客戶售房意愿很強(qiáng)烈，但苦于囊中羞澀，無法提前清貸，只能把房子攥在手里?！毙±钸€稱，一些首套房的剛需買家，在等待二手房辦理流程的過程中還需支付每月高昂的房租，“再碰上銀行放貸收緊的時(shí)間段，就容易造成買賣雙方各種連環(huán)違約事件?！?/p>

“帶押過戶”的做法可以讓二手房交易從過去的“房東籌錢償還二手房剩余貸款—房東賣房—下家付款—房東收款”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺繓|賣房—下家付款—房東償還二手房剩余貸款和收款”，簡(jiǎn)化了二手房交易流程的同時(shí)降低了交易成本。山西晚報(bào)記者了解到，二手房賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本，解除了資金籌措的困擾；同時(shí)降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，買方可將購房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。

自太原市不動(dòng)產(chǎn)登記中心二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)正式啟動(dòng)后，許多有售房打算的市民對(duì)此高度關(guān)注，不少二手房中介機(jī)構(gòu)更是迎來了一波咨詢熱，許多二手房成交熱點(diǎn)區(qū)的中介門店一個(gè)多月來接待的客戶中，超半數(shù)以上的客戶均在了解“帶押過戶”相關(guān)問題?！胺恐髯铌P(guān)注的是以后交易需不需要先還房貸，買家在意的是能不能更快的拿到房子?！钡珡膶?shí)際成交情況看，目前是“問得多，成交得少”。我愛我家門店運(yùn)營(yíng)事業(yè)部總監(jiān)程保義稱，目前還沒有客戶辦理“帶押過戶”，原因主要受疫情閉店影響，等生活生產(chǎn)秩序徹底正常之后，相信二手房成交會(huì)迎來一個(gè)高潮。

有兩次售房交易經(jīng)歷的市民喬先生說，賣房子最繁瑣的事兒就是交易流程?！拔沂稚显幸惶追孔淤u180萬元，房貸40萬元，想賣房就必須先湊夠40萬元給銀行解押?！睘闇慅R這40萬元，他東奔西走找了無數(shù)親戚朋友，最終又做了一次過橋短貸才湊夠了錢?！跋蛴H戚朋友借錢都是人情債，過橋短貸產(chǎn)生的更是實(shí)實(shí)在在的利息?！眴滔壬Q，等他辦完一系列手續(xù)后，買方才開始抵押、借貸的流程，整個(gè)流程弄下來花費(fèi)了兩個(gè)多月的時(shí)間。

二手房交易實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”之后，也為買賣雙方省了不少錢。以一套100平方米的房子，貸款30萬為例。如果在之前，賣方首先要將貸款全部還清。二手房中介可以提供墊資服務(wù)，山西晚報(bào)記者咨詢了我愛我家、貝殼、龍城易家等中介公司，大部分中介公司墊資利息為3％左右。30萬墊資利息在9千元左右，擔(dān)保費(fèi)在2000元左右。在等待還貸時(shí)間里，買家還需要再租1個(gè)月甚至2個(gè)月的房子，也產(chǎn)生一部分費(fèi)用。這樣一算，實(shí)行“帶押過戶”這一套房子成交里外能省出11000元。

在中國(guó)建設(shè)銀行省分行房金部和太原個(gè)貸中心多次協(xié)調(diào)和大力支持下，建設(shè)銀行龍城支行今年11月成功辦理全省首筆“帶押過戶”個(gè)人再交易住房貸款業(yè)務(wù)，涉及貸款金額41萬元，實(shí)現(xiàn)該業(yè)務(wù)領(lǐng)域場(chǎng)景合作新突破。

建設(shè)銀行工作人員稱，“帶押過戶”個(gè)人再交易住房貸款，不同于傳統(tǒng)模式，通過與太原不動(dòng)產(chǎn)登記中心的合作，使買賣雙方抵押登記變更和過戶流程同步辦理，為有貸款的二手房客戶辦事提供了更多便利。對(duì)客戶而言，“帶押過戶”解決了手續(xù)繁雜、成本高、難操作等突出問題，緩解了售房人歸還原銀行貸款所需“過橋資金”壓力，通過銀行資金監(jiān)管保障了購房人合法權(quán)益，也有效提升了政府服務(wù)效率。對(duì)銀行而言，通過“帶押過戶”新模式，實(shí)現(xiàn)了“提前還款”到“新增投放”的轉(zhuǎn)變，緩解了銀行對(duì)于售房人提前還款的壓力，也吸引更多購房人前往銀行辦理房貸業(yè)務(wù)，為全行業(yè)務(wù)發(fā)展和獲客引流提供更多動(dòng)力。

“下一步，中國(guó)建設(shè)銀行山西省分行將積極爭(zhēng)取總行政策支持，深化太原不動(dòng)產(chǎn)登記中心合作，盡快出臺(tái)”帶押過戶“業(yè)務(wù)合作方案，搶占全省存量房交易市場(chǎng)奠定發(fā)展基礎(chǔ)?！惫ぷ魅藛T說道。

一家銀行的客戶經(jīng)理董先生認(rèn)為，“帶押過戶”增加交易便利性、降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，歸根到底是為了促進(jìn)剛需群體購房需求，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。目前來看，“帶押過戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主。他分析，因?yàn)樽鳛榈盅簷?quán)人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”，而當(dāng)前銀行流動(dòng)性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。

董先生舉例稱，當(dāng)前的“帶押過戶”與企業(yè)貸款中的無還本續(xù)貸有點(diǎn)類似，即續(xù)貸效率更高、成本更低。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，作為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強(qiáng)。

山西晚報(bào)記者從多家銀行了解到，目前大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。太原一房地產(chǎn)從業(yè)人士表示，待部分銀行與相關(guān)部門的系統(tǒng)對(duì)接工作準(zhǔn)備充分后會(huì)正式執(zhí)行。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產(chǎn)需求市場(chǎng)的效果值得期待。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月份以來，全國(guó)范圍內(nèi)已有包括鄭州、深圳、濟(jì)南、廣州、珠海、昆明、南京、無錫、蘇州、福州、西安、合肥等在內(nèi)的20多個(gè)城市推出二手房“帶押過戶”政策。

山西晚報(bào)記者從太原市不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，辦理“帶押過戶”僅需要買方、賣方和銀行，三方到太原市為民服務(wù)中心的不動(dòng)產(chǎn)窗口，攜帶銀行提供抵押變更合同,辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)變更（轉(zhuǎn)移）登記，在一個(gè)窗口提交一次材料即可完成相關(guān)交易和過戶業(yè)務(wù)。“這一步?jīng)]有特殊情況的話，不需要中介公司，以前的辦理流程相對(duì)復(fù)雜，現(xiàn)在很簡(jiǎn)單，只需要一個(gè)步驟。如果行動(dòng)不便或者其他原因，可以委托他人來辦理?！碧胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心的工作人員介紹說。如果新舊貸款不掛鉤，可以根據(jù)實(shí)際情況重新核定貸款額度和利率。

針對(duì)“帶押過戶”舉措的實(shí)施，業(yè)內(nèi)人士表示對(duì)于提升二手房市場(chǎng)交易活躍度有積極作用。目前，省城二手房市場(chǎng)成交平淡主要受三方面影響：一方面是對(duì)于新房交付的信心不足，新房銷售價(jià)格持續(xù)走低，對(duì)二手房市場(chǎng)形成了沖擊。非學(xué)區(qū)房需求的購房者，在購房款總額相當(dāng)?shù)那樾蜗?，更愿意買面積大、配套好的新房。第二，受疫情影響，收入預(yù)期降低、義務(wù)教育階段招生政策年年有變化，也影響了二手房購房者的購房意愿，相當(dāng)一部分二手房購房者選擇了觀望。另外，由于賣方必須先還貸，造成二手房供應(yīng)端產(chǎn)品類型和數(shù)量有限，也抑制了二手房的成交活躍度。

“新舉措使得二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及成本均有所降低，這能從根本上解決二手房交易相對(duì)復(fù)雜的難題?！睒I(yè)內(nèi)多位人士分析認(rèn)為，若二手房交易流程復(fù)雜，則必然導(dǎo)致成交周期變長(zhǎng)，而這會(huì)使得整個(gè)二手房市場(chǎng)活躍度不高?！皫а哼^戶”舉措實(shí)施后，大大縮短了二手房的成交周期，提升了整體二手房市場(chǎng)的“活力”。不僅如此，二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)具有密切關(guān)系，“不少二手房房主售賣房屋是為了購買新房，若能快速拿到賣房的資金，該項(xiàng)舉措也會(huì)帶動(dòng)新房市場(chǎng)的交易活躍度。”

太原某銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理說，新舉措很實(shí)際，能更好地促進(jìn)交易量?！皫а哼^戶”是對(duì)二手房交易流程的重大優(yōu)化，對(duì)提振市場(chǎng)有一定積極作用，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)內(nèi)住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，房貸利率一降再降。103個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶押過戶”疊加低利率利好，省城的二手房市場(chǎng)在明年春季會(huì)漸漸進(jìn)入一個(gè)更加合理、健康的市場(chǎng)循環(huán)狀態(tài)，也為更多普通百姓解決居住問題、提升居住品質(zhì)起到積極作用。預(yù)計(jì)未來將有更多城市跟進(jìn)推行“帶押過戶”政策。

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