紅周刊丨秦佳麗

在66家發(fā)布2022年度業(yè)績預告的A股房企中，截至2月16日，已有近10家預虧房企收到交易所關注函并作出答復，焦點問題之一是計提減值。

(相關資料圖)

據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計，在已發(fā)2022年業(yè)績預告的房企中，因計提減值準備導致房企業(yè)績下滑的現(xiàn)象較為普遍。其中，榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展預計2022年度計提減值金額逾百億元。

有業(yè)內人士向《紅周刊》表示，由于2022年市場環(huán)境下行，房企計提減值準備的現(xiàn)象增多其實符合業(yè)界預期，但不排除有的企業(yè)未來會將大額計提資產(chǎn)減值準備轉回以美化財報?！叭绻?023年市場向好，部分企業(yè)可能轉回部分計提資產(chǎn)減值損失，達成更好的業(yè)績表現(xiàn)?！?/p>

出險房企成計提減值“重災區(qū)”

存財務作弊嫌疑

在近期發(fā)布2022年度業(yè)績預虧公告的A股房企中，除了當期項目結轉較少、毛利率下行及外匯波動等因素，計提資產(chǎn)減值損失也成為房企業(yè)績下滑的重要原因。

據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計，目前40家年度業(yè)績預虧的A股房企中，至少12家公司披露了2022年度計提資產(chǎn)減值損失具體金額。其中，藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展計提減值準備金額較多。藍光發(fā)展2022年計提約160億元減值損失，占公司219.37億元的預虧金額的比例約為73%；榮盛發(fā)展擬計提存貨跌價準備70億元至100億元，同時擬對多項應收款項計提信用減值損失40億元至70億元，合計在110億元-170億元之間，而公司預虧金額在190億元-250億元（見附表）。

計提減值占比預虧金額最高的是財信發(fā)展，2022年度財信發(fā)展計提減值7.5億元—10億元，占虧損額度下限的208%—278%。此外，珠江股份、美好置業(yè)、粵泰股份、宋都股份、世聯(lián)行等預虧房企均在2022年度計提數(shù)億元資產(chǎn)減值準備。

從企業(yè)類型來看，出險房企是計提減值準備的重災區(qū)。例如泛海控股因旗下民生信托項目發(fā)生風險計提了預計負債；陽光城因對2023年的量價預期持謹慎態(tài)度而計提了存貨跌價準備，美好置業(yè)明確對公司裝配式建筑業(yè)務計提資產(chǎn)減值損失6億元等。

值得一提的是，減值計提也是不少頭部房企凈利潤下滑的重要原因。例如，預計2022年錄得業(yè)績首虧的央企華僑城表示，考慮部分城市新房銷售價格進入下行通道，公司計提存貨跌價準備同比增加。在回復監(jiān)管函中，華僑城表示，2022年度計提的存貨跌價準備合計金額約為80億至105億之間。

對于房企集體計提減值準備行為，業(yè)內人士表示這在市場預期之內。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《紅周刊》表示，從成交規(guī)?？矗?022年全年商品房銷售額同比下降26.7%至13.3萬億元，降至2016年來最低水平；從價格看，百城新建住宅價格自2014年以來首次下跌?！翱傊?，2022年市場劇烈調整區(qū)別于過去幾年，房企對存貨、長期股權投資等資產(chǎn)進行減值測試，實行相應計提資產(chǎn)減值準備的做法符合會計準則中的謹慎性原則。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《紅周刊》表示，需要區(qū)分房企“真假”計提問題：“計提減值準備是企業(yè)判斷其資產(chǎn)可收回金額低于賬面價值，就會計提資產(chǎn)減值準備，但這些計提損失不一定是真正的損失，更多是出于對市場和企業(yè)的預期判斷；企業(yè)大額計提資產(chǎn)減值準備存在未來美化財務報表的可能性，不排除有財報作弊的。”

榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展陷于低線城市

減值準備位居“頭部”

在監(jiān)管層面，房企大額計提資產(chǎn)減值準備的做法受到密切關注。《紅周刊》了解到，截至2月16日，榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展、美好置業(yè)、皇庭國際、宋都股份等近10家業(yè)績預虧房企收到交易所關注函，并圍繞計提減值合理性等問題作出回復。

以目前計提減值金額居前的榮盛發(fā)展和藍光發(fā)展為例，這兩家房企近日回復了交易所的關注函或監(jiān)管工作函，回答了有關計提減值準備的問題。

《紅周刊》了解到，存貨跌價準備是榮盛發(fā)展與藍光發(fā)展2022年計提減值準備金額的主要構成部分。據(jù)藍光發(fā)展2月16日回復公告，在其擬計提約160億元減值損失中，除了前期投入的債權及股權的投資損失預估約26億元，公司根據(jù)存貨項目所處市場情況預估計提存貨跌價準備約134億元；榮盛發(fā)展擬對多項應收款項計提信用減值損失40億元至70億元，另測算并計提存貨跌價準備70億元至100億元。

值得一提的是，對比近三年存貨跌價準備計提情況，藍光發(fā)展2022年計提存貨跌價準備金額增幅較大。2019年至2022年，公司計提存貨跌價準備金額分別為3.28億元、1.66億元、61.14億元和134億元。

據(jù)榮盛發(fā)展回復公告，拿地成本較高、市場低迷、為加速回款降低售價等因素，是榮盛發(fā)展計提存貨跌價準備較多的原因。榮盛發(fā)展減值計提前大五項目分別位于佛山市、廊坊市、杭州市、沈陽市及湛江市。以其中計提存貨跌價準備金額最多的佛山市某項目為例，結合周邊競品及今年1月銷售價格，榮盛發(fā)展預估該項目售價為9694元/平方米，而實際銷售總成本預估為16329元/平方米，僅該項目計提存貨跌價準備8.09億元。

藍光發(fā)展則將計提存貨跌價準備歸結為公司品牌受損及項目所在區(qū)域市場承壓。據(jù)公司公告，公司現(xiàn)有項目主要分布在成都、天津、昆明等二線城市遠郊區(qū)域以及茂名、達州、新鄉(xiāng)等三四線城市，部分城市出現(xiàn)量價齊跌情形。譬如，昆明市2022年商品房銷售均價同比下跌20.75%。

藍光發(fā)展擬計提存貨跌價準備的項目亦主要位于低線城市。公告顯示，截至2022年末，藍光發(fā)展位于二線城市、三線及其他城市項目減值計提金額分別為69億元、65億元，減值計提占比分別為52%、48%。

事實上，前期對下沉市場的大規(guī)模投入已為房企存貨跌價埋下伏筆。在低線城市不被看好的當下，藍光發(fā)展在相關區(qū)域沉淀了大量土儲。截至2021年末，除了大本營成都，藍光發(fā)展披露的房地產(chǎn)儲備主要集中在滇渝區(qū)域及華中區(qū)域，兩大區(qū)域土地待開發(fā)面積分別為75.65萬平方米、89.9萬平方米，占待開發(fā)土地總面積19.7%、23.4%。

與此同時，藍光發(fā)展在大本營成都逐步“失守”，2019年至2021年，成都地區(qū)營收分別為124.91億元、193.28億元、50.85億元，在總營收占比依次變化為31.87%、45%、25.28%。藍光發(fā)展存在的停工、逾期竣工等問題同樣顯著。據(jù)企業(yè)公告，截至2021年底，藍光發(fā)展共開發(fā)投資115個房地產(chǎn)項目，其中半數(shù)項目當期新開工面積、累計竣工面積皆為零。

在陳霄看來，當前房企集體計提減值的深層次原因跟銷售端密切相關：“2022年房地產(chǎn)市場下行壓力加大，銷售端不濟，房企以價換量行為增多，加上限價政策的影響，項目售價被嚴格控制，導致部分房企存貨跌價和業(yè)績預虧?！?/p>

劉水認為，計提資產(chǎn)減值準備多數(shù)是出于市場下行導致的量價走弱和去化困難。此外，部分出險房企面臨著品牌受損問題，經(jīng)營情況短期內難以有效改善，因此資產(chǎn)存在貶值可能。

若2023年樓市轉暖

減值準備將成房企“修表”工具

與存貨跌價相伴隨，房企毛利率問題同樣備受關注。榮盛發(fā)展在交易所關注函中被交易所要求說明凈利潤等指標的變動趨勢是否偏離同行業(yè)可比公司情況。

據(jù)了解，榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展毛利率水平近年整體走低。2019年至2022年三季度，榮盛發(fā)展銷售毛利率30.08%、27.82%、19.54%、9.69%。其間藍光發(fā)展銷售毛利率依次為28.33%、22.58%、-4.41%、3.07%。

兩家房企的銷售均價也有所下降?！都t周刊》據(jù)中指研究院披露的房企銷售額及銷售面積榜單測算，2022年榮盛發(fā)展銷售均價為10914元/平方米，較2021年下降3.08%。另據(jù)藍光發(fā)展披露2022年前三季度銷售金額41.34億元、銷售面積62.56萬平方米測算，其間公司銷售均價約為6608元/平方米，較2021年同期下降28.62%。

對于毛利率變動趨勢等問題，榮盛發(fā)展在答復交易所關注函公告中選擇了陽光城、首開股份、藍光發(fā)展等6家同行業(yè)可比公司展開對比。據(jù)介紹，2022年前三季度，該批房企毛利率中位數(shù)為6.78%,，均數(shù)為8.96%；榮盛發(fā)展毛利率為9.69%，處于行業(yè)中位數(shù)和平均數(shù)之上，變動情況基本符合行業(yè)整體趨勢。

不過，據(jù)iFind數(shù)據(jù)，截至2022年三季度，115家A股房企銷售毛利率中位數(shù)為21.64%，平均數(shù)為24.38%。榮盛發(fā)展銷售毛利率水平仍居于A股房企中位數(shù)和平均值以下。

目前擺在榮盛發(fā)展面前的仍是債券逾期問題，今年1月，公司旗下展期過一次的“20榮盛地產(chǎn)MTN001”債券因未能足額兌付本息已構成違約。藍光發(fā)展也在業(yè)績預告中表示，由于預計2022年末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)約為-208.21億元，藍光發(fā)展或因“最近一個會計年度經(jīng)審計的期末凈資產(chǎn)為負值”而面臨退市風險警示。

藍光發(fā)展懸而未決的還有控制權問題。經(jīng)多次被動減持與司法拍賣股份，截至2月10日，藍光集團持有藍光發(fā)展總股本占比已由2021年底的50.13%下降至目前的12.29%。根據(jù)藍光發(fā)展于2月16日答復交易所關注函的公告，若公司債務風險不能有效化解，將不排除后續(xù)仍有進一步司法拍賣的可能。

不過，陳霄表示，由于行業(yè)正在逐步復蘇、銷售端逐漸向好，在去年年報中計提減值準備的金額有可能在今年轉回，從而增強企業(yè)的盈利預期、優(yōu)化資產(chǎn)負債表?！岸{光發(fā)展等房企大額計提減值，若是在2023年行業(yè)回溫的情況下轉為企業(yè)利潤，可能達成更好的業(yè)績表現(xiàn)，對這類出險房企脫離困境也能帶來助益。”

“出險房企首要目標仍是解決債務危機，恢復企業(yè)正常經(jīng)營。”劉水表示，“從會計報表來看，如果市場向好，企業(yè)可以轉回部分計提資產(chǎn)減值損失，增加報告期利潤。”

（本文已刊發(fā)于2月18日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

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